Compromis de Vente : Définition, Annulation & Recours Possibles

Le compromis de vente est une étape clé d’une transaction immobilière en Belgique. Il s’agit d’un accord écrit entre le vendeur et l’acheteur, qui officialise la vente avant la signature de l’acte notarié. Une fois signé, il engage juridiquement les deux parties.

Mais que se passe-t-il si le vendeur annule le compromis, ou si l’une des parties souhaite casser la vente ? Dans quelles situations est-ce possible sans pénalité ?

Pour éviter tout litige, il est essentiel d’être conseillé par un notaire et, en cas de désaccord, par un avocat spécialisé en droit immobilier.

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C’est quoi un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un accord écrit et signé entre un vendeur et un acheteur, par lequel les deux parties s’engagent à conclure la vente d’un bien immobilier à un prix déterminé.

Il s’agit d’une promesse réciproque de vente : le vendeur promet de vendre, et l’acheteur promet d’acheter.

Une fois signé, le compromis a valeur de contrat définitif. La vente est considérée comme conclue, même si l’acte notarié n’a pas encore été signé.

Ce document précise notamment :

• l’identité du vendeur et de l’acheteur ;
  
• la description du bien (adresse, superficie, annexes) ;
  
• le prix de vente et les modalités de paiement ;
  
• les conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un prêt) ;
  
• les délais de signature de l’acte authentique.
  

Qui peut rédiger le compromis de vente ?

Le compromis peut être rédigé :

• entre particuliers, mais c’est risqué sans accompagnement juridique ;
  
• par un agent immobilier agréé, dans le cadre d’une vente encadrée ;
  
• ou, idéalement, par un notaire, qui garantit la validité du document et la protection des deux parties.
  

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

La différence principale réside dans le niveau d’engagement :

• Le compromis engage immédiatement les deux parties.
  
• La promesse unilatérale de vente, en revanche, n’engage que le vendeur jusqu’à ce que l’acheteur lève l’option d’achat.
  

En Belgique, c’est presque toujours le compromis de vente qui est utilisé, car il sécurise la transaction et accélère la procédure notariale.

Quelle sont les conditions suspensives dans un compromis de vente

À quoi servent les conditions suspensives ?

Les conditions suspensives sont des clauses essentielles du compromis de vente.

Elles permettent à la vente de n’être définitive que si certaines conditions sont remplies.

Elles protègent ainsi les deux parties contre des imprévus juridiques ou financiers.

Sans ces conditions, la vente serait automatiquement validée dès la signature du compromis, ce qui peut entraîner de lourdes conséquences si un problème survient.

Les conditions suspensives les plus fréquentes

1. Obtention d’un prêt hypothécaire : l’acheteur dispose généralement d’un délai de 4 à 6 semaines pour obtenir son crédit.
   
   • Si le prêt est refusé, la vente est annulée sans pénalité, à condition que la clause soit bien inscrite au compromis.
     
2. Absence de servitudes ou d’irrégularités urbanistiques :
   
   • Si des problèmes sont découverts (ex. : extension sans permis), l’acheteur peut refuser la vente sans perdre son acompte.
     
3. Exercice d’un droit de préemption :
   
   • Certaines communes ou organismes peuvent se réserver le droit d’acheter le bien en priorité.
     
4. Vente d’un autre bien (plus rare) :
   
   • L’acheteur peut conditionner l’achat à la vente préalable de son propre logement.
     

Que se passe-t-il si une condition n’est pas remplie ?

Si une condition suspensive n’est pas réalisée, le compromis est automatiquement annulé et :

• l’acheteur récupère son acompte (souvent 10 % du prix),
  
• aucune des deux parties n’est sanctionnée.
  

En revanche, si la clause n’a pas été prévue dans le compromis, l’acheteur peut être obligé d’acheter le bien ou perdre son acompte.

Conseil : toujours faire relire le compromis par un notaire avant signature pour s’assurer que les conditions suspensives sont correctement formulées.

L’annulation d’un compromis de vente

Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?

En principe, non. Une fois le compromis signé, le vendeur est légalement engagé à vendre son bien à l’acheteur, sauf si une clause spécifique permet l’annulation.

Le compromis a la même valeur qu’un acte de vente définitif, il lie donc les deux parties.

Cependant, certaines situations peuvent justifier une annulation légale :

• la non-réalisation d’une condition suspensive (par exemple, si l’acheteur n’obtient pas son crédit) ;
  
• une erreur ou un vice du consentement (le vendeur a signé sous pression, ou sans comprendre une clause essentielle) ;
  
• la découverte d’un vice caché majeur sur le bien, modifiant l’accord initial.
  

Conséquences si le vendeur annule sans motif valable

Si le vendeur décide de ne plus vendre sans raison légitime, il commet une rupture fautive de contrat.
L’acheteur peut alors :

• exiger l’exécution forcée de la vente devant le tribunal ;
  
• ou réclamer des dommages et intérêts, souvent équivalents à 10 % du prix du bien, selon ce qui est prévu dans le compromis.
  

Exemple : pour un bien vendu 250 000 €, le vendeur pourrait être condamné à verser 25 000 € d’indemnité à l’acheteur.

L’acheteur peut-il aussi annuler ?

L’acheteur ne peut pas non plus se rétracter librement.
Il peut annuler le compromis uniquement si :

• une condition suspensive n’est pas remplie (refus de crédit, problème d’urbanisme) ;
  
• le vendeur a dissimulé des informations importantes (vice caché, hypothèque, procédure judiciaire sur le bien).
  

En dehors de ces cas, l’acheteur qui renonce s’expose à perdre son acompte ou à être poursuivi en justice pour non-respect du contrat.

Astuce : pour éviter tout risque d’annulation abusive, il est recommandé de faire rédiger le compromis par un notaire et, en cas de conflit, de consulter un avocat en droit immobilier.

Peut-on casser un compromis de vente ?

Oui, mais uniquement dans des cas précis. Le compromis de vente est un contrat juridiquement contraignant, il ne peut donc pas être annulé sur un simple changement d’avis.
Les principales situations permettant de casser un compromis sont :

• le refus de prêt bancaire, lorsqu’une clause suspensive le prévoit ;
  
• un vice du consentement (mensonge, omission d’information, tromperie) ;
  
• une entente amiable entre le vendeur et l’acheteur ;
  
• l’inexécution d’une obligation par l’une des parties (retard, non-remise de documents, etc.).
  

Dans tous les cas, la résiliation doit être formalisée par écrit, idéalement avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat.

Quelles sont les conséquences financières d’une annulation de compromis ?

Lorsqu’un compromis est cassé sans motif légitime, la partie fautive risque de :

• perdre l’acompte versé (généralement 10 % du prix de vente),
  
• ou devoir verser des dommages et intérêts équivalents à cette somme.
  

Exemple : si l’acheteur a signé pour 300 000 €, il peut perdre 30 000 € s’il se rétracte sans raison valable.
De même, si le vendeur refuse de vendre, il peut être contraint de payer la même indemnité.

Dans certains cas, l’autre partie peut demander au juge de forcer la vente, notamment si le préjudice est important.

Les recours possibles

1. Résiliation amiable :
   
   • Les deux parties peuvent convenir d’annuler le compromis sans litige.
     
   • Un accord écrit est alors établi, souvent via le notaire.
     
2. Résiliation judiciaire :
   
   • Si aucun accord n’est trouvé, la partie lésée peut saisir le tribunal civil.
     
   • Le juge peut décider :
     
     • d’annuler le compromis,
       
     • d’ordonner l’exécution forcée de la vente,
       
     • ou d’attribuer une indemnité financière.
       
3. Assistance d’un avocat spécialisé :
   
   • Un avocat en droit immobilier peut négocier un accord, rédiger la demande d’annulation ou défendre la partie lésée devant le tribunal.
     

Astuce pratique : toujours conserver tous les échanges écrits (emails, devis, courriers) entre le vendeur, l’acheteur et le notaire, car ils peuvent servir de preuves en cas de litige.

Quel est le rôle du notaire dans le compromis de vente ?

Pourquoi faire appel à un notaire ?

En Belgique, le notaire est un acteur central dans toute transaction immobilière.

Même si le compromis peut être signé entre particuliers, il est vivement recommandé de passer par un notaire afin d’assurer :

• la validité juridique du contrat,
  
• la protection des droits des deux parties,
  
• et la sécurité financière de la transaction.
  

Le notaire vérifie que le compromis respecte toutes les règles légales et qu’il contient les mentions obligatoires (prix, conditions suspensives, délai, description du bien, etc.).

Le rôle du notaire après la signature

Une fois le compromis signé, le notaire entame les démarches nécessaires avant l’acte authentique :

• il vérifie les documents urbanistiques, cadastraux et hypothécaires ;
  
• il s’assure qu’aucune dette ni saisie ne grève le bien ;
  
• il prépare la rédaction de l’acte définitif de vente.
  

Le délai entre le compromis et l’acte notarié est en général de 3 à 4 mois, le temps d’effectuer toutes les vérifications et de finaliser le financement.

Les frais liés au notaire

• Les frais de notaire pour la vente d’un bien immobilier varient selon le prix du bien et incluent :
  
  • les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles) ;
    
  • les honoraires du notaire (barème officiel) ;
    
  • les frais administratifs.
    

Concernant le compromis de vente, si celui-ci est rédigé par le notaire, les frais sont souvent inclus dans le prix global de la vente.

Astuce : Passer par un notaire dès la signature du compromis évite de nombreux litiges et protège juridiquement les deux parties.

Quel est le rôle de l’avocat en cas de litige sur le compromis ?

Quand faire appel à un avocat ?

Un avocat spécialisé en droit immobilier intervient lorsqu’un litige survient après la signature du compromis de vente.

Il est particulièrement utile dans les situations suivantes :

• l’une des parties souhaite casser le compromis sans motif valable ;
  
• le vendeur annule la vente de manière unilatérale ;
  
• l’acheteur refuse de payer ou tarde à signer l’acte notarié ;
  
• un vice caché ou un manquement contractuel est découvert après la signature.
  

Dans ces cas, l’avocat peut tenter une résolution amiable ou, à défaut, introduire une action en justice pour protéger les intérêts de son client.

Que peut faire l’avocat concrètement ?

L’avocat en droit immobilier peut :

• analyser le contenu du compromis pour vérifier les clauses litigieuses ;
  
• assister lors des négociations entre le vendeur, l’acheteur et le notaire ;
  
• rédiger une mise en demeure pour exiger l’exécution du contrat ;
  
• déposer une requête judiciaire en annulation, exécution forcée ou indemnisation.
  

Astuce : En cas de litige sérieux, l’intervention d’un avocat permet souvent d’éviter des procédures longues et coûteuses, en privilégiant une solution négociée.

Avocat pro deo à Bruxelles

Les particuliers disposant de revenus modestes peuvent bénéficier d’un avocat pro deo (aide juridique gratuite ou partielle).

Cette aide couvre notamment les litiges immobiliers liés à un compromis de vente, une annulation ou une procédure de remboursement d’acompte.

La demande se fait auprès du Bureau d’aide juridique (BAJ) du Barreau de Bruxelles, sur présentation de justificatifs de revenus.

Conseils pour éviter les litiges autour du compromis de vente

Lire attentivement chaque clause avant de signer

Avant toute signature, il est crucial de lire en détail le compromis.

Certaines clauses peuvent sembler anodines mais avoir des conséquences importantes (délai de financement, conditions suspensives, pénalités en cas de retrait).

Si un point vous semble flou, demandez des explications écrites au notaire ou à votre avocat.

Vérifier les conditions suspensives

Les conditions suspensives doivent être claires, datées et précises.

Elles protègent surtout l’acheteur, par exemple en cas de refus de prêt ou de problème urbanistique.

Sans ces clauses, il est très difficile de casser le compromis sans perdre l’acompte.

Éviter les compromis entre particuliers sans accompagnement

De nombreux litiges naissent des compromis signés entre particuliers, souvent mal rédigés.

Faire appel à un notaire dès le départ permet d’éviter les oublis et de garantir la validité du document.

Le notaire agit comme un tiers neutre, chargé de protéger les deux parties.

Toujours conserver les preuves écrites

Il est important de garder tous les échanges relatifs à la vente :

• emails avec le vendeur ou l’agence,
  
• courriers recommandés,
  
• documents bancaires,
  
• et devis éventuels.
  

Ces éléments constituent des preuves précieuses en cas de désaccord ou d’action judiciaire.

Consulter un avocat dès le premier désaccord

Ne laissez pas une situation s’envenimer : dès les premiers signes de conflit, consultez un avocat.
Il pourra vous indiquer si l’annulation du compromis est justifiée, éviter des sanctions financières et favoriser une solution amiable avant toute procédure judiciaire.

Bon réflexe : un notaire sécurise la vente, mais un avocat défend vos intérêts en cas de litige. Les deux sont complémentaires.

Faites-vous accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier

Le compromis de vente est une étape déterminante dans toute transaction immobilière. En Belgique, il engage à la fois le vendeur et l’acheteur, et possède la même valeur juridique qu’un acte définitif.

C’est pourquoi il doit être rédigé avec soin, idéalement par un notaire, afin de garantir la validité des clauses et la sécurité des deux parties.

Si un litige survient — par exemple si le vendeur annule le compromis ou si l’une des parties souhaite casser la vente — il est vivement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. 

Ce professionnel saura vous informer sur vos droits, évaluer les recours possibles et défendre efficacement vos intérêts.

Un compromis bien rédigé et correctement encadré reste la meilleure garantie pour éviter les conflits et sécuriser votre projet immobilier.

FAQ sur le compromis de vente

C’est quoi un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat signé entre un vendeur et un acheteur, par lequel ils s’engagent réciproquement à conclure la vente d’un bien à un prix convenu. Il a valeur légale et lie les deux parties jusqu’à la signature de l’acte notarié.

Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?

La promesse de vente n’engage que le vendeur, tandis que le compromis engage les deux parties.
En Belgique, le compromis est le document le plus courant, car il sécurise la transaction pour l’acheteur et le vendeur.

Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?

Non, sauf en cas de condition suspensive non réalisée (refus de prêt, problème urbanistique, vice du consentement).
S’il annule sans raison valable, l’acheteur peut exiger :

• l’exécution forcée de la vente,
  
• ou une indemnisation équivalente à 10 % du prix du bien.

L’acheteur peut-il casser un compromis de vente ?

Oui, mais uniquement dans certains cas :

• si une condition suspensive prévue dans le contrat n’est pas remplie ;
  
• si le vendeur a fourni de fausses informations ;
  
• ou si les deux parties s’entendent à l’amiable pour annuler la vente.
  Dans les autres cas, l’acheteur risque de perdre son acompte.

Que se passe-t-il si l’une des parties casse le compromis sans motif ?

La partie fautive peut être condamnée à payer une indemnité (souvent 10 % du prix de vente) ou à exécuter la vente sur décision judiciaire.

Quel est le délai entre le compromis et l’acte de vente ?

En général, il faut compter 3 à 4 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.

Ce délai permet au notaire de réaliser les vérifications légales et financières nécessaires.

Faut-il un notaire pour signer un compromis ?

Non, ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.

Le notaire garantit la validité juridique du document, la protection des parties et la transparence de la transaction.

Que faire si un litige survient après le compromis ?

Il faut consulter rapidement un avocat en droit immobilier.

Il peut :

• tenter une négociation amiable,
  
• ou saisir le tribunal civil pour obtenir une annulation, une exécution forcée ou une indemnisation.
  

Peut-on bénéficier d’un avocat gratuit en cas de litige ?

Oui. Si vos revenus sont limités, vous pouvez obtenir un avocat pro deo via le Bureau d’aide juridique (BAJ) de Bruxelles.